Nieruchomość warta jest tyle, ile klient jest w stanie za nią zapłacić… niestety nie dla banków 😉
W świecie kredytów hipotecznych, zwłaszcza w miejscowościach nadmorskich i tak specyficznych pod względem rynku nieruchomości jak, Kołobrzeg, Koszalin oraz inne regiony zachodniopomorskiego, kluczową rolę odgrywa operat szacunkowy. Jako doświadczony ekspert finansowy, chcę przybliżyć Wam, czym jest ten dokument i jakie pełni funkcje.
Co to jest Operat Szacunkowy?
Operat szacunkowy to szczegółowy dokument, często mający formę obszernej, kilkudziesięciostronicowej analizy, który określa wartość rynkową nieruchomości. Jest sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego i zawiera mnóstwo kluczowych informacji, takich jak: lokalizacja nieruchomości, jej stan techniczny, informacje o rynku w danym regionie, porównanie z podobnymi nieruchomościami oraz ocenę ewentualnych ryzyk związanych z nieruchomością.
Dlaczego Banki Potrzebują Operatu?
Banki wykorzystują operaty szacunkowe do zabezpieczenia udzielonych kredytów. Te dokumenty pozwalają na realistyczną ocenę wartości nieruchomości, co ma kluczowe znaczenie w przypadku problemów z regulowaniem zobowiązań kredytowych przez klienta. To, że klient kupuje nieruchomość za cenę transakcyjną wcale nie musi znaczyć, że jej wartość rynkowa jest taka sama. Bardzo często niestety, ta sama nieruchomość dla dwóch różnych banków, może być oszacowana na dwie zupełnie inne wartości.
Przykłady z Praktyki:
- Klient zakupił dom jednorodzinny wolnostojący za cenę transakcyjną 490 000 PLN, ale bank, opierając się na własnej wewnętrznej wycenie, wycenił go na tylko 350 000 PLN. Inny bank w pełni zaakceptował niezależny operat, przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego, który wycenił nieruchomość na 506 000 PLN.
- Innym razem, wartość domu po wybudowaniu, według operatu dostarczonego przez klienta, wyniosła 1 150 000 PLN, ale bank skorygował ją do wartości tylko 860 000 PLN, co znacząco wpłynęło na kwotę kredytu. Takie sytuacje, choć rzadko, również się zdarzają.
Korzyści dla Klienta:
Dokładna wycena w operacie szacunkowym pozwala na uzyskanie kredytu adekwatnego do wartości nieruchomości. Dla klienta może to oznaczać niejednokrotnie możliwość uzyskania wyższego finansowania i poznania rzeczywistej wartości rynkowej domu/mieszkania.
Wycena Bankowa czy Niezależny Operat?
Decyzja pomiędzy operatem bankowym a niezależnym ma swoje plusy i minusy. Niezależny operat może lepiej odzwierciedlać wartość nieruchomości, jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami. Wycena bankowa jest zazwyczaj mniej kosztowna, ale może nie do końca odzwierciedlać realną wartość rynkową. Operaty zewnętrzne, na zlecenie klienta, wykonuje zazwyczaj niezależny rzeczoznawca majątkowy, który doskonale zna rynek lokalny, tak bardzo zmieniający się ostatnimi laty, jest z nim na bieżąco ma aktualną bazę transakcji i jest w stanie przygotować dokładną, aktualną i rzetelną wycenę kupowanej nieruchomości. Bank wycenia nieruchomość często korzystając tylko ze swoich wewnętrznych baz, nie zawsze aktualnych i odzwierciedlających aktualne trendy na rynku w danym regionie – co może przy niskim wkładzie własnym klienta uniemożliwić mu uzyskanie pełnej kwoty kredytu lub też uzyskanie kredytu w ogóle.
Podsumowanie:
Operat szacunkowy to nie tylko dokument dla banku, ale także ważne narzędzie dla klienta, pozwalające zrozumieć wartość inwestycji w nieruchomość. W regionie zachodniopomorskim, w tym w Koszalinie i Kołobrzegu, dokładna wycena nieruchomości ma kluczowe znaczenie przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny lub budowlano-hipoteczny. Jako doradca kredytowy, zachęcam do dokładnego rozważenia opcji wyceny, aby zapewnić sobie jak najlepsze warunki finansowania nieruchomości.